De huidige pachtregelgeving wordt herzien. In de voorbereiding om te komen tot een wetsvoorstel is een consultatie t.a.v. de herziening van de pacht gestart. In een conceptwetsvoorstel zijn de nieuwe pachtvormen opgenomen, waarbij de lijn is dat langdurige pacht wordt gestimuleerd en kortlopende pacht wordt ontmoedigd. Lopende pachtovereenkomsten blijven grotendeels ongewijzigd. Er gelden wel enkele aanpassingen die in een overgangsrecht worden opgenomen.
De consultatie ‘Herziening pachtregelgeving’ loopt t/m 9 februari 2026. Mede op basis van ingediende reacties kan het wetsvoorstel nog worden aangepast.
Aangezien de nieuwe pachtregelgeving controversieel is verklaard, zal het definitieve wetsvoorstel pas door de Tweede Kamer worden behandeld nadat het nieuwe kabinet is geïnstalleerd.
Volgens een eerdere planning van het wetgevingstraject zou het wetsvoorstel ‘Herziening pachtregelgeving’ in het derde kwartaal 2026 naar de Tweede Kamer gestuurd kunnen worden. Zie ons bericht Voortgang herziening pachtregelgeving.
Volgens het conceptvoorstel tot wijziging van titel 7.5 (Pacht) van het Burgerlijk Wetboek zijn de ‘basisregels’ voor pacht opgesteld voor de pachtvorm ‘standaardpacht’. In eerdere communicatie/berichten is ‘standaardpacht’ ook wel aangeduid als ‘duurzame langlopende pacht’.
Daarnaast gelden ‘bijzondere pachtovereenkomsten’, waarvoor voor een groot deel ook de basisregels gelden. Echter bepaalde regels zijn uitgezonderd en er gelden per pachtvorm andere specifieke regels. De ‘bijzondere pachtovereenkomsten’ zijn:
De nieuwe pachtvormen (m.u.v. geringe oppervlakten) zijn opgenomen in Tabel 1. Hierbij is aangegeven welke regels, volgens het conceptwetsvoorstel, van toepassing zijn voor de verschillende pachtvormen.
Tabel 1. Regels die van toepassing zijn per pachtvorm.
Regels | Standaard pacht | Continuatie-pacht | Kortlopende pacht | Teeltpacht | Natuurpacht |
|
|
|
|
|
|
Pacht van hoeve | X | X | X |
| X |
Pacht van los land | X | X | X | X | X |
Looptijd (jaar) | Min. 24 | Min. 6 of 12 | Max. 12 | Max. 1 of 2 | Min. 6 |
Pachtprijs | Vrij, met indexering | Vrij, met indexering | Maximale pachtprijs, progressief o.b.v. looptijd | Vrij | Maximale pachtprijs, progressief o.b.v. looptijd |
Bedrijfsmatigheidstoets | X | X | X |
| X |
Voorkeursrecht |
| X |
|
|
|
Melioratierecht | X | X |
|
|
|
Indeplaatsstellingsrecht | X | X |
|
|
|
Continuatierecht |
| X |
|
|
|
X = van toepassing.
Net als onder de huidige pachtregelgeving kan de verpachter, volgens het conceptwetsvoorstel, ontbinding van pacht aanvragen bij de rechter. Dit kan o.a. als de pachter het gepachte niet langer voor de bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw gebruikt. De bewijslast hiervoor ligt bij de verpachter.
Volgens het conceptwetsvoorstel gaat de pachtregelgeving ervan uit dat de pachter, vanaf bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd (AOW-leeftijd), het gepachte niet meer gebruikt voor het bedrijfsmatig uitoefenen van de landbouw. Om deze reden kan de verpachter bij de rechter ontbinding van de pacht aanvragen. Echter de pachter kan, indien van toepassing, met de bedrijfsmatigheidstoets aantonen dat het gepachte wel bedrijfsmatig wordt gebruikt. Daardoor ligt de bewijslast, vanaf het bereiken van de AOW-leeftijd, in eerste instantie bij de pachter.
Als de pachter aantoont dat het gepachte wel bedrijfsmatig voor de landbouw wordt gebruikt, dan zal de rechter de vordering tot ontbinding afwijzen. Hierbij kan de rechter bepalen dat de verpachter gedurende een periode van maximaal 6 jaar geen nieuwe vordering tot ontbinding kan instellen waarbij de bewijslast bij de pachter ligt. Bij een eventuele vordering tot ontbinding binnen deze periode ligt de bewijslast in alle gevallen bij de verpachter.
De werkwijze waarbij de pachter, vanaf de AOW-leeftijd, op verzoek van de verpachter de bedrijfsmatigheidstoets ‘moet uitvoeren’ is bij alle nieuwe pachtvormen van toepassing, behalve bij teeltpacht.
Bij het voorkeursrecht moet een verpachter, die het verpachte (deels) wil verkopen, of anderszins wil vervreemden, dit eerst aan de pachter aan bieden.
Als melioratierecht van toepassing is heeft de pachter, onder voorwaarden, recht op een vergoeding als op het eind van de pacht het gepachte, door aangebrachte veranderingen en toevoegingen door de pachter, is verbeterd.
Binnen het indeplaatsstellingsrecht kan het gepachte worden ‘overgezet’ naar een naaste van de pachter, die vervolgens als pachter doorgaat. Deze ‘naaste’ kan een echtgenoot of geregistreerd partner van de oorspronkelijke pachter zijn, bloed- en aanverwant(en) tot in de tweede graad in de rechte lijn, pleegkind(eren) en/of medepachter(s).
De personen die in aanmerking komen voor het indeplaatsstellingsrecht wordt in het conceptwetsontwerp, t.a.v. de huidige pachtregelgeving, uitgebreid met bloed- en aanverwanten tot in de tweede graad rechte lijn (huidige regelgeving: tot in eerste graad rechte lijn).
Bij het continuatierecht wordt het gepachte bij het einde van de pachtperiode steeds van rechtswege met zes jaar verlengd.
De standaardpacht is een nieuwe langdurige pachtvorm. In het conceptwetsvoorstel zijn geen regels opgenomen voor het bepalen van de pachtprijs. Hierdoor is, bij aanvang van de pacht, de pachtprijs vrij te bepalen. Wel geldt vervolgens een systeem met het ‘hoogst toelaatbare pachtprijsverhogingspercentage’.
In een AMvB (algemene maatregel van bestuur) wordt jaarlijks het ‘hoogst toelaatbare pachtprijsverhogingspercentage’ voor pachtovereenkomsten vastgesteld. Met deze prijsindexatie, op basis van het (verplichte) veranderpercentage voor pachtprijsstijgingen, volgt de afgesproken pachtprijs vervolgens de marktontwikkelingen.
De looptijd van deze pachtvorm is standaard 24 jaar, maar kan langer zijn, mits een einddatum van toepassing is. T.a.v. de looptijd wordt, in het conceptwetsvoorstel, geen onderscheid gemaakt tussen de pacht van hoeves, los land of gebouwen.
Voor standaardpacht geldt, volgens het voorstel, geen continuatierecht. Daarmee eindigt de pachtovereenkomst altijd van rechtswege (automatisch) wanneer de looptijd is verstreken. Dit is een belangrijk verschil met de huidige reguliere pacht en de continuatiepacht waarbij de pachtovereenkomst, na verstrijken van de looptijd, van rechtswege met 6 jaar wordt verlengd.
Continuatiepacht is de vervanger van de huidige reguliere pacht. Hiervoor geldt ook het continuatierecht.
In tegenstelling tot de huidige reguliere pacht mag, bij aanvang, de pachtprijs vrij worden bepaald. Vervolgens geldt jaarlijks een prijsindexatie.
Alleen voor deze pachtvorm geldt het voorkeursrecht.
Volgens het conceptwetsvoorstel blijft een vorm van kortlopende pacht mogelijk. Deze ‘kortlopende pacht’ vervangt de huidige geliberaliseerde pacht. Anders dan geliberaliseerde pacht is ‘kortlopende pacht’ mogelijk voor zowel hoeves, opstallen als los land.
De maximale pachtduur voor een kortlopende pachtovereenkomst is 12 jaar. Er is geen verplichte minimale pachtduur.
Het is mogelijk om hetzelfde object vaker middels een kortlopende pachtovereenkomst te verpachten.
De maximaal toegestane pachtprijs voor kortlopende pachtcontracten zal afhankelijk zijn van de duur van de pachtovereenkomst. Hiervoor wordt een nieuw ‘progressief prijsstelsel’ uitgewerkt. Daarbij zal een overeenkomst met een kortere duur een lagere maximumprijs kennen dan een overeenkomst met een langere duur. De maximale pachtprijs zal, naar onze verwachting, niet hoger zijn dan de huidige regionorm. Daarmee zal de pachtprijs in de meeste gevallen aanzienlijk lager zijn dan die van huidige kortlopende geliberaliseerde pachtcontracten, waar de pachtprijs vrij te bepalen is.
De regels voor teeltpacht blijven grotendeels ongewijzigd. Teeltpacht is alleen mogelijk voor één of tweejarige teelten met hoogrenderende gewassen waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is.
Er bestaat geen officiële lijst met teelten die wel/niet in aanmerking komen voor een teeltpachtovereenkomst. Om zowel de grondkamer als de pachter en verpachter meer duidelijkheid te geven biedt de nieuwe pachtregelgeving de mogelijkheid een ‘negatieflijst’ op te nemen in een AMvB. Gewassen op deze lijst komen in ieder geval niet in aanmerking voor een teeltpachtovereenkomst.
Een teeltpachtovereenkomst moet binnen twee maanden, na de contractuele ingangsdatum, ter registratie worden voorgelegd aan de grondkamer. In de praktijk blijkt dat dit veelal later gebeurt (meestal vanwege ingangsdatum ‘met terugwerkende kracht’). Zolang de registratie niet heeft plaatsgevonden kan de verpachter geen rechtsvordering tot betaling van de pachtprijs bij de pachter instellen.
Een belangrijke wijziging t.o.v. de huidige regelgeving is dat een te late registratie bij de grondkamer, volgens het concept, niet automatisch zorgt voor een registratie als ‘reguliere’ (standaard) pachtovereenkomst. In de huidige regelgeving heeft een te late indiening als consequentie dat de overeenkomst als ‘reguliere’ pachtovereenkomst wordt geregistreerd, wat een onwenselijke situatie is gebleken.
Natuurpacht vervangt de huidige reservaatpacht. Natuurpacht is verplicht in bepaalde gebieden waar de landbouw ondergeschikt is aan natuur- en landschapsdoeleinden. Dit zal in ieder geval gelden in Natura-2000 gebieden en locaties waar gemeentes de functie natuur aan hebben toebedeeld en die zijn ingericht als natuur.
Binnen de huidige reservaatpacht zijn de mogelijke verpachters beperkt tot de ‘overheid’ en bepaalde terreinbeherende organisaties. Voor natuurpacht gelden dergelijke beperkingen, t.a.v. de verpachter, niet. Daarmee wordt een uitbreiding van het aandeel natuurpacht t.o.v. reservaatpacht verwacht.
Een natuurpachtovereenkomst heeft, zowel voor hoeves als los land, een minimale looptijd van 6 jaar. De looptijd kan langer zijn, mits een einddatum van toepassing is. Het is mogelijk om de in de pachtovereenkomst opgenomen beheerplannen tussentijds te wijzigen. De wijzigingen moeten worden getoetst door de grondkamer.
Voor natuurpacht wordt een maximale pachtprijs vastgesteld o.b.v. dezelfde voorwaarden zoals die gelden voor ‘kortlopende pacht’.
Deze pachtvorm is alleen voor kleine oppervlakte los land tot maximaal één hectare. Voor bepaalde teelten kan deze maximale oppervlakte worden verlaagd tot maximaal de helft (50 are). Verschillende stukken los land die door een verpachter worden verpacht aan dezelfde pachter, worden in dit kader als één pachtovereenkomst beschouwd.
Diverse artikelen uit de pachtwet zijn niet van toepassing voor deze pachtvorm.
Het is de bedoeling dat in alle pachtovereenkomsten duurzaamheidsafspraken kunnen worden opgenomen. Het opnemen van deze afspraken blijft op basis van vrijwilligheid. Het is mogelijk dat een ‘positieflijst’ wordt opgesteld met voorwaarden die als duurzaam kunnen worden aangemerkt en in pachtcontracten kunnen worden opgenomen. Deze ‘positieflijst’ biedt handvatten voor verpachters en pachters voor het opstellen van duurzaamheidsafspraken.
Duurzaamheidsafspraken kunnen, onder voorwaarden, door de verpachter of pachter aan een lopende pachtovereenkomst worden toegevoegd. Hiervoor moet de verpachter/pachter een verzoek indienen bij de grondkamer.
Voor lopende pachtovereenkomsten blijft het ‘oude recht’, dat geldt net vóór inwerkingtreding van de nieuwe pachtregelgeving, voor het grootste deel van toepassing, inclusief het vaststellen van de (jaarlijkse) pachtprijs. Wel worden binnen het ‘overgangsrecht’ enkele zaken aangepast, zoals bijvoorbeeld:
Duurzaamheidsbepalingen kunnen, na inwerkingtreding van de nieuwe pachtwet, ook worden opgenomen in lopende reguliere en geliberaliseerde pachtovereenkomsten.
Zie voor meer informatie over het voorgestelde overgangsrecht hoofdstuk 12 (pag. 26) van de toelichting bij het conceptwijzigingsvoorstel en de contouren overgangsrecht.
Zie voor meer informatie:
